５つの事業方式、それぞれのメリット・デメリットは？

• すべてオーナー様の
  思い通りに自己建設方式
• 事業パートナーが
  資金を差し入れる建設協力金方式
• 借地で事業、
  オーナー様には地代収入新定期借地方式
• 大手不動産会社との
  提携による賃料保証一括リースバック方式
• デベロッパーと
  区分所有権を分け合う等価交換方式

• すべてオーナー様の思い通りに自己建設方式

  事業の企画から資金調達、建物の発注、テナント募集、建物の管理・運営まで基本的に土地所有者自らが行います。

  • 安定収入　……　○
  • 相続税対策　……　◎
  • 税メリット　……　◎
  • 土地保全　……　◎
  • 資金調達　……　×
  • 管理・運営　……　×
  • テナント募集　……　×
  • リスクの少なさ　……　△
  • 将来の譲渡可能性　……　○
  • 用途との関連性　……　特に制限なし

  • 駐車場 △
  • テナントビル ◎
  • コンビニ ○
  • 賃貸住宅 ◎
  • 倉庫・工場 ○

• 事業パートナーが資金を差し入れる建設協力金方式

  事業パートナーが差し入れた建設協力金で土地所有者が建物を建設し、これを事業パートナーが一括で借り上げます。

  • 安定収入　……　◎賃料保証
  • 相続税対策　……　◎
  • 税メリット　……　○
  • 土地保全　……　◎
  • 資金調達　……　建設協力金差し入れ
  • 管理・運営　……　○
  • テナント募集　……　◎保証
  • リスクの少なさ　……　○
  • 将来の譲渡可能性　……　○
  • 用途との関連性　……　商業系施設が中心

  • 駐車場 ×
  • テナントビル ○
  • コンビニ ◎
  • 賃貸住宅 ×
  • 倉庫・工場 ◎

• 借地で事業、オーナー様には地代収入新定期借地方式

  土地所有者が第三者に借地権を設定し、地代を受け取ります。土地相場価格の2割程度の権利金が受領でき契約満了後には更地で返還されます。

  • 安定収入　……　◎商業系では大
  • 相続税対策　……　○
  • 税メリット　……　△
  • 土地保全　……　○契約満期時に返還
  • 資金調達　……　不要
  • 管理・運営　……　不要
  • テナント募集　……　不要
  • リスクの少なさ　……　○
  • 将来の譲渡可能性　……　△市場小
  • 用途との関連性　……　商業系がメリット大

  • 駐車場 ×
  • テナントビル ○
  • コンビニ ◎
  • 賃貸住宅 ×
  • 倉庫・工場 ◎

• 大手不動産会社との提携による賃料保証一括リースバック方式

  賃貸住宅、倉庫、工場、駐車場等、経営の安定化を図るシステムとして大手不動産会社と提携することにより、賃料の保証、ならびに経営の安定が図れます。

  • 安定収入　……　◎賃料保証
  • 相続税対策　……　◎
  • 税メリット　……　◎
  • 土地保全　……　◎
  • 資金調達　……　△
  • 管理・運営　……　◎
  • テナント募集　……　不要
  • リスクの少なさ　……　○
  • 将来の譲渡可能性　……　△
  • 用途との関連性　……　用途により制限あり

  • 駐車場 △
  • テナントビル ×
  • コンビニ ◎
  • 賃貸住宅 ◎
  • 倉庫・工場 △

• デベロッパーと区分所有権を分け合う等価交換方式

  土地所有者が提供する土地の価格とデベロッパーが提供する建物の建築費との割合で、建物完成後の土地と建物に関する権利をそれぞれが取得します。

  • 安定収入　……　○
  • 相続税対策　……　○
  • 税メリット　……　×
  • 土地保全　……　△一部譲渡
  • 資金調達　……　不要
  • 管理・運営　……　△区分所有部分は自己管理
  • テナント募集　……　△
  • リスクの少なさ　……　○
  • 将来の譲渡可能性　……　△税金大
  • 用途との関連性　……　分譲マンションが多い

  • 駐車場 ×
  • テナントビル △
  • コンビニ ×
  • 賃貸住宅 ×
  • 倉庫・工場 △

その物件ジャンルの収益性は？ 固定資産税は？ 相続税は？

• 賃貸住宅
• テナントビル
• 倉庫・工場
• コンビニ
• 駐車場

• 賃貸住宅

  ファミリーマンション（郊外型・都市型）／単身者向けマンション／企業の社員寮・社宅／シルバーマンション etc.

  • 収益性

    地域によって相場は異なりますが、長期的安定性の高さ（景気に左右されない）が魅力です。

  • 固定資産税への効果

    小規模住宅用地の軽減により、土地固定資産税課税評価額を1/6にすることが可能です。建物についても一定規模要件によって軽減措置があります。

  • 相続税への効果

    貸家建付地の軽減などにより課税評価額の大幅な引き下げが可能です。（借入金をすることで債務控除による大幅な軽減が可能）

• テナントビル

  ロードサイド型／ファミリーレストラン／ホームセンター／家具店／書店／紳士・婦人服店／商業ビル／オフィスビル／スポーツクラブ／シティホテル etc.

  • 収益性

    立地条件が限定されますが、適地であれば良好な収益性、安定性が見込めます。

  • 固定資産税への効果

    土地固定資産税の軽減効果はありません。

  • 相続税への効果

    貸家建付地の軽減などにより課税評価額の大幅な引き下げが可能です。（借入金をすることで債務控除による大幅な軽減が可能）

• 倉庫・工場

  機械製作工場／食品工場／配送センター／トランクルーム／ディスカウンター倉庫／冷凍冷蔵倉庫 etc.

  • 収益性

    収益性・安定性は高いですが、立地条件、規模が限定されます。また、賃貸先の選定には充分な注意が必要です。

  • 固定資産税への効果

    土地固定資産税の軽減効果はありません。

  • 相続税への効果

    貸家建付地の軽減などにより課税評価額の大幅な引き下げが可能です。（借入金をすることで債務控除による大幅な軽減が可能）

• コンビニ

  • 収益性

    立地条件が限定されますが、適地であれば良好な収益性、安定性が見込めます。

  • 固定資産税への効果

    土地固定資産税の軽減効果はありません。

  • 相続税への効果

    貸家建付地の軽減などにより課税評価額の大幅な引き下げが可能です。（借入金をすることで債務控除による大幅な軽減が可能）

• 駐車場

  コインパーキング／立体駐車場／駐車場ビル／自走式立体駐車場／コインセルフ洗車場 etc.

  • 収益性

    地域によっては飽和状態にあり、事前に緻密なニーズ調査をする必要があります。ニーズがあれば収益性は大。

  • 固定資産税への効果

    土地固定資産税の軽減効果はありません。

  • 相続税への効果

    課税額の引き下げ効果はありません。（ビル型については借入金をすることで債務控除による大幅な軽減が可能）